学位房是什么意思,从投资的角度谈谈学位房
这是拿铁房产观的第144篇原创
如果你的问题是这些：
1、预算600-800万，学位房买哪里？
2、已经有一套，资金100多万，二套是置换还是买个学位房？
3、1000万是选投资金融城还是为了学位买天河北或越秀海珠？
4、还没打算要小孩，买房要不要考虑学位问题？
等等！
如果你是有以上相同疑问的，更好把这篇文章看下去，今天我们就把要不要买学位房，怎么买学位房的问题说一下。
2021年7月，教育部颁发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，一方面是为了学生减负，一方面也是想让教育公平化，顺便再打击一下学位房的炒作。
今年广州很多小学中学从私立转为公立，天河的学位几乎都在预警，越来越多的名校向外扩张。
当家长们不能靠课外辅导给孩子提高学习成绩后，也无法通过走私立这条路时（钱特别多的还是有得选的），那学校的选择就成了一条死胡同，必定要选好的。
好的就越来越拥挤，选的人越来越多自然就会导致预警。
写这篇文章呢，是想纠正一下大家对学位房的固有执念，同时理清楚学位房的购买逻辑。
学位房对于每个人不同阶段的意义是不一样的。
已婚还是未婚，生了孩子还是没生孩子，准备上小学还是准备小学毕业，面对的情况是不同的。
所以，学位房对需要的人来说是刚需，对不需要的人来说就是一个附属品，买房时要结合自己的需求和定位去买，而不是看别人买学位房你也跟着买。
就凭一个保值吗，我看不一定，将来很多学位房并不一定保值，接下来我们就要把这部分原因说清楚。
01.地段好学位才好房价贵的地方一定是地段好，并不光只是学位好。
比如天河北的学位房、越秀东山的学位房，它们贵的原因主要还是地段因素，本来就属于市中心，离珠江新城也近，周边交通配套又非常好。
学位房里面，如果是楼梯楼、单体楼或30多年的老破小，学位是好，但是相比隔壁的带花园、带原装电梯的小区还是便宜很多。
比如东风东小学的东风广场、君汇世家，铁一小学的富力东堤湾，这些在越秀区算是之一梯队最贵的小区了，它们不仅学位好，小区也很不错。
而同是铁一小学的共和西小区，共和西苑等，由于户型物业一般，又没有花园，价格就差很多，育才、培正的一些四五百万的老破小一大堆。
天河北也是一样，同样是华阳学位的侨怡苑和中怡城市花园的价格也差很多，一个才8万多，一个要12万多了。
还有龙口西的芳草园三期、协和新世界二期、保利中宇，就比同样学位的金田花苑、太阳广场、穗园小区，以及一堆住宅式大厦都要贵很多。
所以，我们看回一个板块里，价格的差别还是因为小区本身的差别。
再来看看市场回报，像天河北的老旧小区，以及越秀一些老破小学位房，虽然去年有一点点涨幅，现在开始逐步回调了，而且没有收跌的意思。
如果你关注一下放盘的，恐怕并不好卖，价格不是特别便宜都不容易卖出去，毕竟户型楼龄已非主流，但是价格也要七八百万了。
一方面是由于学位预警，生源开始分流，一方面东部的学校越来越好，比如天河东以及整个黄埔都在引入名校。
天河北的学位房一房一厅要400万起，如果想在附近带娃要个两房的，那至少是650万起，这个预算可以在东部买个不错的学位，较新的房子，或者更有潜力，更有价值的房子了。
特别是现在的宝爸宝妈们都是90后了，更关注居住品质了。
学位好的区除了越秀就是荔湾了，而且也不紧张，但没有产业，没有新增人口，房子都很漂亮，遍地都是名校，但房价还是涨不起来。
而琶洲赤岗的学位一般，但并不影响它的升值，当将来地段价值上来后，这些学校的生源优质了，相应教育质量也会跟上来。
02.学位并不是必需品1、一般我们所说的学位房，主要还是以小学为主，中心四区（天河、海珠、越秀、荔湾）的之一和第二梯队的房子。
像黄埔南沙其实是有很多名校分校的，这些名校大多是挂牌为主，都是名校，其实就等于没有名校。
不管你是一手还是二手，都能上得了，用不着挤破头，反正不是这个就是那个，都不会差。
但这些学校的中学基本都是和村民混读，原来的掐尖班没了，也不能自主招生了，全部都混读的话，将来的成绩效果是要打折扣的，琶洲执信就是个明显的例子。
黄埔的回迁房多，租房的也多，现在租房的只要积分够也是能够入学的。
同时，黄埔的初中还是比老市区要差些，升学率就更不用说了。
现在家长们为了小学挤破头，将来又要为升学发愁。
2、当总价越来越高时，学位的溢价能力开始逐渐减弱。
比如汇悦台需要告诉别人它是南国花园小学的学位吗？不需要。
3、总价低的时候，学位房溢价占比较高，比如500万的老破小大概有70%就是学位的溢价。
你买回来是它的学位价值，不是它的房子本身的价值。
如果你不信，你可以拿去银行抵押或贷款，成数不够，评估价不足就说明它溢价能力弱。
既然你是冲它学位去的，你就不要指望它给你带来金融的价值了，就当拿来消费也是一样，也是完成了它该有的使命了。
所以，不升值也不要觉得吃亏了，毕竟自己去培养一个孩子可能也要几百万。
如果不能够贷款，金融属性偏弱，价格就升不上来，银行可以给你的房子评估，但不能给你的学位评估。
4、在广州，总价超过1000万时，买的人都会把学位因素考虑进去。
这部分人群一个是改善人群，另一个是换房人群，1000万的大三房或四房可以满足改善，同时换到有学位的地方。
如果这个板块没问题，那它的学位溢价能力将会更强，如虎添翼。
5、来看看各区高中录取率：
从2021年高中录取率来看，南沙从化增城番禺花都荔湾均超过50%，天河海珠黄埔排名倒数，但从学位提供数量来看，黄埔连3000都不到，由于近几年黄埔放松限购，生源肯定还会暴增，预计升学率还会下降。
越秀的录取率排中位，但是学位提供有4350个，最重要的是越秀的高中都不差，优势还是很明显。
03.给家长们的建议对于还是坚持要买学位房的家长们一点建议。
越秀的学位房总价不超过500，越秀的学位房要锚定东风广场45的一房一厅的价格，这个一房一厅有个风向标的作用，如果需求增加就会推动整个越秀其他学位房的上涨。
目前东风广场一房一厅和东堤湾一房一厅是差不多这个价格，如果这两个小区学位房没有潜力，其他老破小都没有机会。
越秀的学位不是现在才这么好的，30年前就这么优秀了。
不会因为现有的政策马上一下子变差的，这个光环至少还能顶个10年。
本来就是老市区，没有城中村，生源也比较纯粹，另外，能买得起几百万学位房的家庭，一定是有丰厚家底的，只要越秀的学位没问题，学位的市场还是在的。
但是两极分化仍然会很明显，老破小没啥机会了，要买还是买这种之一梯队的，按以上逻辑去选就不会错，还会有一定的升值空间。
同样，天河北锚定华阳本部的侨怡苑，和龙口西的鸿翔大厦。
我建议天河北的学位房一房一厅不超过350-450万，选它们的一房一厅就可以了，如果侨怡苑贵了，还有中怡城市花园A栋的一房一厅可以选，这些还是有潜力的。
起码要选择这种原装电梯，如果这种原装电梯的次新楼都没有机会，其他更加没有机会。
600-800万的，需要考虑学位因素的，可以优先考虑海珠，比如海珠西的光大，宝岗的翠城，滨江东的绿翠学位房。
因为这个预算在越秀也只能买个两房，在天河北不是两房就是一些老破大，当前还有学位预警，如果是选个海珠的，相对升值潜力更大一些。
超过一千万预算的，选择华景、天河公园或牛奶厂吧，反正是天河，都不会差。
如果能到1500万，需要考虑学位的，建议优先选择越秀之一梯队的三房，或者是天河北之一梯队的三房，这些龙头的潜力自不必多说，能买到珠江新城的三房就更不会差啦。
具体哪些小区可以参考一下这篇：广州买房：越秀区的房子还能买吗？
对于400-600万的刚需们，如果没有结婚或生娃的，先不要考虑学位问题，还是优先考虑上车，这个预算在天河海珠也可以，在黄埔番禺就更多了。
如果已经要准备上学了，就优先考虑一下黄埔的次新或一手带优质学位的，更好是九年一贯制的，稳定压倒一切，买得不好反而将来又要换，所以还是以居住和学位优先考虑。
400万以下的刚需呢，学位大概率跟你也没啥关系，本来就是一个上车而已，好的学位你又住不了，差的房子你就更不要买了，所以还是尽量以上车为准。
最后，我们做个总结：学位房还能投资吗？
不建议投资学位房。
房子能不能升值，关键还是要看地段，地段好的地方，也要看房子本身素质如何。
在未来学位风险越来越大的情况下，投资小面积学位房或者老破小都是有很大风险的，如果自己不用，就不要买了。
以上
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学位房升值潜力,换位投资学位房的利弊