能直接查封案外人名下财产吗 ,申请财产保全错误造成案外人损失
人民法院的保全措施包括查封、扣押、冻结三种方式。人民法院在采取财产保全措施时，对于是否是案外人的财产，在进行判断时，应当参照《更高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之一款的规定【案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。】采取形式审查的原则。
一、原则上不能保全
《更高人民法院关于对案外人的财产能否进行保全问题的批复》规定，人民法院不应对其（案外人）财产采取保全措施。《关于在经济审判工作中严格执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉的若干规定》第十四条规定，人民法院采取财产保全措施时，保全的范围应当限于当事人争议的财产，或者被告的财产。对案外人的财产不得采取保全措施，对案外人善意取得的与案件有关的财产，一般也不得采取财产保全措施；被申请人提供相应数额并有可供执行的财产作担保的，采取措施的人民法院应当及时解除财产保全。有以上的规定可以看出，原则上不得对案外人的财产进行保全。
二、特殊情况下可以保全案外人的财产
1、准保全
《民诉法解释（2015）》之一百五十九条规定，债务人的财产不能满足保全请求，但对他人有到期债权的，人民法院可以依债权人的申请裁定该他人不得对本案债务人清偿。该他人要求偿付的，由人民法院提存财物或者价款。该规定应当属于准保全的方式，是介于保全和不保全之间的一种状态，即法院裁定案外人不得对债务人（被保全人）清偿，该他人要求偿付的，由人民法院提存财物或者价款。这种措施，不能百分之百的避免财产被转移掉，但是却在很大程度上保障了财产不被转移掉，基本能够达到直接保全财产的法律效果。这种折中的方式即保障了本案中债权人的合法权利，又不轻易地查封案外人的财产，保护案外人财产不被随意地查扣冻，体现了对各方权利的平衡，也体现了对私有财产的保护和尊重。
2、有条件地直接保全
（1）案外人处分私权利
《更高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条之一款规定，登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。私权利是可以处分的，这种书面认可起到了确权之诉的法律效果。在登记名义人书面认可的前提下，人民法院可以直接查封案外人的财产，且仅限于土地使用权和房屋所有权。
该条第二款规定，如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。从这一款的规定也可以看出，法律对于可以保全案外人的财产开的口子是很小的，也是很谨慎的。否则就会出现案外人的财产被莫名其妙的保全，案外人的私有财产受到随意践踏的非法状态。
（2）确定无疑属于被保全人的财产
《民诉法解释（2015）》之一百五十八条规定，人民法院对债务人到期应得的收益，可以采取财产保全措施，限制其支取，通知有关单位协助执行。债务人到期应得的收益应当认定为确定无疑属于被保全人的财产，法院可以直接查封。这里需要注意两点，一是到期应得这个词本身就暗含了法院在查封该财产时进行了非常有限的实质审查；二是作此例外规定体现了保全（包括执行过程中的保全）的效率原则，这也是各种法律价值权衡的结果。
（3）预查封
其实，预查封的法理和确定无疑属于被保全人的财产的法理一样，也是一种合法合理更符合效率原则的推定。因为预查封有司法解释的明确规定，情况很多，所以我把预查封单列出来。在这里需要强调的一点是，预查封的效力等同于正式查封。
《更高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十三条规定，被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。第十四条规定，被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民 *** 收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
某法院在2016年8月4日依据《民事诉讼法（2012）》之一百条（人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。）、一百零二条（保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。）、一百零三条（财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他 *** 。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。）、一百五十四条之一款第（四）项（裁定适用于保全和先予执行）的规定预查封了被查封人购买的尚未办理过户手续（尚登记在开发商名下，大产证）的房产，我认为这种查封的裁定书引用的法律条文不对，这种做法有失妥当。保全财产关系当事人利益甚巨，应当准确引用法律依据，准确引用法律的过程本身就是一个避免错误保全的过程。
附北京麒麟房地产开发有限责任公司与汪某某等案外人执行异议之诉案
案情简介：2007年10月29日，麒麟公司与何某某签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y×）及《﹤北京市商品房预售合同﹥之补充协议》，约定何某某购买麒麟公司销售的1810号房屋，房屋的总价款为1343815元。随后，何某某在北京银行股份有限公司红星支行（以下简称北京银行）办理了住房按揭贷款。何某某与陈某某系夫妻关系。
2009年3月，汪某某向法院提出诉前保全申请，要求查封陈某某名下价值2000000元的财产。2009年3月26日，法院作出（2009）朝民保字第14663号民事裁定书，裁定查封被申请人陈某某价值2000000元的财产。裁定作出后，法院根据汪某某提供的保全线索，查封了1810号房屋。后汪某某将陈某某、何某某诉至法院，要求二人支付欠款2190000元、赔偿经济损失120000元。2009年6月，法院作出（2009）朝民初字第15296号民事判决书，判决被告陈某某、何某某于本判决生效后七日内给付麒麟公司汪某某货款2190000元。判决作出后，何某某不服并向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2009）二中民终字第15792号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2010年7月，麒麟公司将何某某诉至法院，主张由于何某某逾期向北京银行偿还按揭贷款，致使麒麟公司因承担保证责任而代何某某向北京银行偿还了人民币784536.73元，根据补充协议的约定，何某某的行为已经构成严重违约，请求法院判决解除双方于2007年10月29日签订的《北京市商品房预售合同》及《﹤北京市商品房预售合同﹥之补充协议》、将1810号房屋返还麒麟公司，并支付违约金134381元、支付麒麟公司代偿款人民币784536.73元。2011年1月20日，法院作出（2010）朝民初字第26341号民事判决书，判决：麒麟公司与何某某于2007年10月29日签订的《北京市商品房预售合同》（编号Y×）及《﹤北京市商品房预售合同﹥之补充协议》自本判决生效之日解除；何某某于本判决生效后三十日内将1810号房屋交付给麒麟公司；何某某于本判决生效后七日内支付麒麟公司违约金134381元；何某某于于本判决生效后七日内给付麒麟公司代偿款784536.73元；麒麟公司于本判决生效后七日内返还何某某购房款1343815元。该判决于2011年4月12日发生法律效力。
（2009）朝民初字第15296号民事判决书生效后，汪某某向北京市朝阳区人民法院申请强制执行，北京市朝阳区人民法院以（2009）朝执字第12705号立案受理。案件执行过程中，麒麟公司依据（2010）朝民初字第26341号民事判决书提出异议，要求法院解除对1810号房屋的查封。2013年5月16日，法院作出（2013）朝执异字第00039号执行裁定书，认为根据已查明的事实，汪某某与陈某某、何某某买卖合同纠纷一案诉讼中，法院依申请执行人汪某某的申请裁定查封1810号房屋。后法院对案外人麒麟公司与被执行人何某某商品房买卖合同纠纷案件所作的（2010）朝民初字第26341号民事判决书，是在法院对1810号房屋查封期间作出的，该法律文书晚于查封生效，故该判决不影响法院对1810号房屋采取的查封措施，法院查封1810号房屋符合法律规定，案外人麒麟公司所提异议请求，法院不予支持，裁定驳回麒麟公司的异议请求。
经查，目前1810号房屋仍处于（2009）朝民初字第15296号案件的查封状态。另，1810号房屋一直登记在麒麟公司名下。
裁判原文节选
一审【案号：北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第22905号】（2010）朝民初字第26341号民事判决书作出时，1810号房屋已经在（2009）朝民初字第15296号案件的查封之中。查封是保全措施的一种，是人民法院为了确保将来的生效法律文书得以顺利执行或者避免申请人遭受不可弥补的损害，为及时、有效地保护当事人或者利害关系人的合法权益，而采取的限制有关财产的处分或转移的强制措施。因此，在（2009）朝民初字第15296号案件尚未执行完毕之前，法院为了保护申请执行人汪某某的合法权利，依法对1810号采取强制措施，并不违反法律、行政法规的规定，麒麟公司要求停止对1810号房屋的强制执行，于法无据，法院不予支持。
据此，原审法院于2014年2月作出判决：驳回北京麒麟房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
一审判决后，麒麟公司不服，持原审意见上诉至本院请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。汪某某同意原审判决，陈某某、何某某对原审判决亦有异议，但未提出上诉。
二审【案号：北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第09737号】查封是保全措施的一种，是人民法院为了确保将来的生效法律文书得以顺利执行或者避免申请人遭受不可弥补的损害，为及时、有效地保护当事人或者利害关系人的合法权益，而采取的限制有关财产的处分或转移的强制措施。《更高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，汪某某在（2009）朝民初字第15296号案件申请对1810号房屋进行查封，并提供了担保，该1810号房屋虽未进行房屋所有权登记，但法院对该房屋进行查封符合上述第十五条等相关法律规定。
在1810号房屋处于查封的过程中，麒麟公司提起（2010）朝民初字第26341号民事诉讼，该诉讼的民事判决书作出时，1810号房屋一直处于（2009）朝民初字第15296号案件的查封之中，即（2010）朝民初字第26341号民事判决书生效晚于查封生效。因此，在1810号房屋作为被查封财产尚未被依法处理之前，法院为了保护申请执行人汪某某的合法权利，依法对1810号采取强制措施，并不违反相关法律规定。麒麟公司现上诉要求停止对1810号房屋的强制执行，缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》之一百七十条之一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京麒麟房地产开发有限责任公司负担（已交纳35元，剩余35元于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由北京麒麟房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
本文写于：2018-02-08
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本文作者：张春光律师。
个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》。
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案外人如何财产保全,诉讼时对案外人的财产可以保全吗