户口挂在别人房产下有什么后果,借名字给别人买房有什么风险
本文以物权确认为讨论主旨，以借名买房这一有代表性的实践为例，从为什么不直接买房、何为借名买房、如何干掉一本房产证三个维度，对借名买房进行详解，剖析其过程中的法律风险及所产生的法律后果。
一
为什么不直接买房
2010年4月17日，国务院发布新国十条，踩下了房价的刹车。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[101010号）中首次提到了限购一词。
就以笔者所在的杭州为例，看一看在限购这一天下大势下，历经十一年的刹车印。
2011年1月26日，国务院出台的新国八条（《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》），杭州紧随其后，2月28日出台《关于进一步做好房地市场调控工作的实施意见》——杭州首次限购：本地户籍禁购第三套，外地户籍禁购第二套。
2012年，限购政策出来观望一年。
2013年12月，二套房首付比例7成。
2014年8月29日，全面松绑，限购政策取消，二套房首付降为6成。
2015年，压制的需求释放一年。
2016年9月19日，限购重启，暂停购房落户，暂停外地户籍购买第二房。
2017年3月3日，限购扩大，本地家庭限购2套、单身限购1套，外地限购1套附带连续2年社保/个税。
2018年4月4日，公证摇号售房开启，预售商品房意向客户登记数超过房源数必须摇号。
2019年5月，人才引进政策下可以凭学历按要求落户。
2020年7月，对无房家庭进行倾斜性房源摇号比例保障。
2021年3月3日，法拍房限购，二手房挂牌价监督。
2022年5月17日，买二手房，本地户籍无社保要求，外地户籍附带1年社保/个税，三胎增加一个购房资格。
在我们国人普遍的价值观下，不买房主要是因为没钱，而不直接买房，则主要是因为限购。杭州的限购政策发展只是时代的一个缩影，相类似的事情发生在全国各地。
这样的背景下，涉及借名买房的法律纠纷大量涌入司法实践。
正如人们常念叨 的上有政策，下有对策，尽管借名买房的原因有很多，并不仅因限购政策而生，但却在其之下，被实实在在地发扬光大了。
二
何为借名买房
借名买房，是指在房屋买卖过程中，实际出资人（借名人）因不能或不便以自己的名义购买房屋，经与他人（出名人）协商，征得同意后借用他人名义购买房屋，并将房屋产权登记在他人名下的行为。
由此我们可以看出，借名的原因是不能或者不便以自己的名义来买房。
所谓不能，即是为了规避前文所述的限购政策，在没有购房资格时购买房屋，这也是最为常见的一种；而所谓不便，则涉及诸多如转移财产、隐藏财富等等目的，难以穷尽缘由。
同时，借名买房理解起来很容易，但所涉的法律问题却非常的复杂。
我将借名买房的特点总结为：
一个法律本质：房屋的协议代持；
二类权利糅合：代持债权与房屋物权的糅合；
三方主体交易：借名人出钱、出名人出面、出卖人出房屋；
四种法律关系：
①借名人与出名人之间借名存在委托合同关系；
②出名人与出卖人之间存在形式上的房屋买卖关系；
③借名人与出卖人之间存在实质上的房屋买卖关系；
④借名人与出卖人之间存在物权确认法律关系。
在以上四种法律关系当中，最核心的是物权确认法律关系，也就是说，涉及借名买房纠纷时无论案件情况如何，都需要审查借名人是否对房屋享有物权这一最基础的事实。
然而，对借名人而言，最难的地方在于，光靠简单的事实陈述无法证明自己才是房屋真正的权利人。
因为物权包括所有权、用益物权和担保物权，是一种对世权、绝对权，具有追及、优先、排他的效力，物权权属的确认将会面临严峻的挑战。
三
如何干掉一本房产证
如何证明自己拥有一套房屋？
很多人会在朋友圈晒出自己的红本本（房产证），这是因为我国明确规定了不动产的物权登记生效主义。根据《民法典》第二百零九条的规定：不动产物权的设立，经依法登记，发生效力，因此房屋的物权，也就自记载与不动产登记簿时取得。
房产证，即不动产权证明，是经登记后行政机关发给的权属证明。这意味着上面所记载的内容，在证明力上几乎立于不败之地。
而借名买房中，谁才是房产证上的那个人？出名人。
因此，如果借名人想要取得实质上属于他的物权、在登记簿上显名，首先就需要先证明借名买房事实的存在，然后再干掉房产证。
1. 如何认定借名买房的事实是否成立？
由于借名买房的当事人其真实意思与表面意思存在差异，因此为了避免出现以合法手段实现非法目的的情况，必须探究当事人之间的真实意思。
简单来说，不是有一方主张借名买房，这一事实就能成立。
结合更高人民法院的司法判例，可以总结出以下四大考量要素：
① 是否存在明确的借名买房约定
首先，当然是看是否存在书面借名买房协议，如委托合同、代持协议等形式都可能属于。无论如何，在复杂的借名买房场景下，有一份完备的书面协议将会降低很多后续的风险。
其次，没有书面协议的情况下，审查是否存在口头的协议。此时就需要法官运用生活经验和逻辑推理规则来认定，一般情况下家庭成员或亲属之间，有情感、信任因素在时，口头协议较易被接受。
② 是否存在合理的借名买房理由
借名买房不是普通交易，必须事出有因，必须有一个合理的解释。
如在（2020）更高法民再378号案件中，当事人的理由是——买房不想让配偶知道，才让他人代持。
这一理由就完全没有得到法官的采信，造成的后果则是——你没有正当理由故意把房屋交给他人代持，现在房屋无法过户登记到你名下，你有过错，你活该。
而在（2020）更高法民再328号案件中，当事人的理由则是——因不具备再次购房资格，为规避限购政策才借他人之名买房。
这一理由就更为符合事实、合情合理，足以影响法官的自由心证。
③ 选房、看房、用房的事实情况
既然是借名买房，房屋实际还是借名人来用的，同时房屋也是价格极高的物品，由借名人来进行选房、看房等购房事宜，并最终由借名人实际占有使用或出租他人，才符合情理。相关证据可以包括看房选房聊天记录、租赁合同、物业费等费用的缴纳情况等。
④ 交易、出资、资料持有的情况
既然是借名买房，房屋实际还是借名人来买的，那就必须实际出资，这就需要对照支付款项及时间节点、账户往来等事实情况。
当然仅凭借名人出资这一点仍然是不够的，还需要结合其他证据，如借名人对接参与交易、保管交易资料（房屋买卖合同、房屋权属证书、收据发票等凭证原件），这些事实虽然并不直接，但可以很好地去佐证其他证据。
基于前述，借名买房事实成立后，要干掉房产证还有两步路要走。
2. 借名买房的合同是否有效？
首先我们需要接受一个事实，尽管司法实践在不断发展，不同地区、不同层级的法院对借名买房合同效力的问题的观点仍处于变化中。
究其原因在于借名买房的理由存在差异，不过以规避限购政策为由的合同效力最终得到了确定：
更高人民法院（2020）更高法民再328号案件（辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣案外人执行异议之诉）就很好地体现出司法观点的波动性。
纵观该案：
一审沈阳中院认为：合同不损害公共利益，有效；借名人享有房屋所有权；借名人能够对抗法院的强制执行。
二审辽宁高院认为：限购文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，合同有效；借名人享有房屋的物权期待权；借名人能够对抗法院的强制执行。
再审更高法院认为：合同规避国家限购政策，有违公序良俗原则，无效；借名人不能当然成为房屋所有权人；借名人不能排除法院对房屋的强制执行。
更高法搬出公序良俗确实有一锤定音的效果，至少统一了分歧的观点。但关于违背限购政策是否会损害社会公共利益或违背公序良俗这一论证仍有待商榷。
3. 借名买房的法律后果是什么？
即如果借名买房事实成立，合同约定也有效，最终将产生怎样的法律后果，是否能够对抗现有的不动产登记情况？
在此之前，我们需要先了解借名买房约定在履行时所面临的两大风险：
其一，是借名人与出名人之间就后续转移登记的风险；
其二，是房屋被出名人的债权人申请强制执行的风险。
由此，我们通常讨论借名买房法律后果时，会将借名人享有什么样的权益和借名人能否排除第三方的强制执行二个层面一起讨论。
主流的观点是：借名人享有债权请求权，不能对抗第三方的强制执行。
这一观点的出发点在代持协议，认为基于双方的债权合意，借名人享有要求出名人履行借名合意，将房屋变更登记至借名人名下的债权请求权。因此，也只有在完成变更登记后，借名人方才享有房屋物权，才能对抗第三方的强制执行。
其他观点还有：借名人享有事实物权或物权期待权，可以对抗第三方的强制执行。
这两种观点在司法实践中均有案例体现，但事实物权的观点构成了对不动产公示公信原则的挑战，而物权期待权的观点则因对登记外观的公示效力的漠视，而导致不利于平衡市场秩序和交易利益，都值得商榷。基于这两种观点来认定可以对抗第三方债权人的强制执行，也不利于保护债权人的合法权益。
当然，具体到个案中，过往的司法实践成果都有其合理性。如前所述，总体来看，司法实践也逐渐形成了对借名买房事实审查认定的标准，对借名人所享有的是债权请求权而非物权，不能对抗第三方的强制执行也趋向达成共识。
借名人在整个借名买房的过程中不免有很多取巧的成分，尽管合法权利仍应当得到保护，但以牺牲不动产登记簿的公信力为代价则也不免太大。借名人如想更好地维护自身权益，应当更多地将精力放在事前的通盘考量上。
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