得房率79%算什么水平,长沙招商江山境：首开失败！优缺点全面分析！
招商江山境，市府观沙岭城市更新首发项目
坐拥10号线和8号线双地铁口
配套花园城商业综合体
配套麓山国际二小+南雅中学
周边二手房均价2-3.5万/㎡
开盘两周，仅去化不到50%（网签数据）！
（截止到4月8号，江山境网签情况）
首开不理想原因：
1、超高层、容积率太高，像水泥森林，大部分房子日照采光很差，窗户望出去全是房子！
2、长沙大平层严重过剩，400万的大平层在市府滨江板块还有旭辉铂悦湘江、招商江山境、龙湖舜山府等等，该段位的客户越来越少！
3、营销团队宣传严重不足，项目大多采用邀请制到访，售楼部要验资。不是敞开门欢迎客户，而是将客户拒之门外！这点跟华润润府完全相反！
4、南雅中学暂未开学，客户对该学校的成绩预期不足，也没有看到该学校师资等任何方面的宣传。旁边已经封神的长郡双语无法入读，甚至还不如长郡双语谷山中学（起码宣传的很好）。
5、该楼盘没有分销，几万房产中介从业者不但不推广，反而冷嘲热讽！
6、地下室虽然可以直通10号线地铁口，但是8号线和10号线都属于远期规划，国家发改委还没批复，开通运营起码要等10年！
7、招商的品质需要打个问号，从目前交付的雍山湖来看，明显没有纯改善豪宅预期，与传统的中建、保利等品质档次差不多，远不及龙湖、建发等品质房企。
楼栋排布太密，楼间距太小
招商江山境是市府板块唯一一个超高层项目，但是容积率偏高，楼栋排布的太密，大部分楼层采光日照很差，居住舒适度不佳。
做品质的之一步就是楼栋排布合理，高端的楼盘需要在小区中留出足够的花园空间，而不是工兵式的密密麻麻排布。
（某房企内部品质打造培训资料，强调楼栋排布要留出中央大花园）
比如建发央著，本来做到100m即可满足容积率，但是开发商考虑到楼盘整体的品质，采用拔高楼栋到150m以缩减楼栋数量，从而可以让出中央景观区，实现围合式楼栋布局，保证小区中央有足够的空间打造园林。
而招商江山境，仍然停留在总图楼栋排布的初始阶段（即满足容积率做足量），在任何可能的景观大花园区域均塞满了楼栋，并没有任何的品质意识。
作为超高层，这个楼间距确实太小了，应该比绝大部分的普通高层小区楼间距都要小，最惨的当属最北侧的1#栋、2#栋、4#栋，楼间距仅仅42m，而且采光的黄金位置西南角和东南角又刚好有房子遮挡！住在里面确实有种鸟笼的感觉。
对比下目前长沙市面上的标杆开发商，先不提晟通牡丹舸、建发央著这种围合式的超大楼间距小区，仅仅对比普通的刚需和刚改小区。
纯百米高层：建发玖州观澜
定位是刚需和刚改，户型125-142㎡为主，少量180㎡户型。限高100m，实际楼栋更高度约99.5m，层数31层。江山境的总高度是它的1.5倍，层数也是他的1.5倍，但是楼间距仍然比江山境的大！
并且建发玖州观澜楼栋排布是整齐排列，两排房子中间并没有像江山境的4#一样 ，遮挡黄金西南角和东南角！
中高层：中海阅麓山
定位也是刚需和刚改，户型以110-140㎡为主，限高80m，总层数23-25层，绝大部分楼栋高度仅69m！江山境总层数44层，总高度138.2m，1#栋总高度147.5m！中海阅麓山的楼栋高度不及招商江山境的一半！
但是楼间距却达到惊人的67.6m，即便是最东侧马路边的跑量楼栋，楼间距也达到53m，最小的楼间距43.2m也比江山境1#2#的楼间距大！
洋房+小高层：华润润樾府
定位刚需和刚改，户型以112-142㎡为主，少量170㎡户型。实际楼栋高度32m-46m，层数11-16层。对比江山境，楼栋高度仅相当于江山境的1/4，但是间距仅比江山境小几米！
这个项目的楼栋排布就跟江山境一样，没有整整齐齐排房子，而是中间错位部分加楼栋，但是华润润樾府是为了尽量多做11层的假洋房，而且小区定位主要是刚需，刚需更看重户型和得房率。加上本身小区楼栋的高度不高，对视野和采光不会造成太大的影响，楼栋这么排布并没有什么问题！
洋房：嘉臣道
纯改善定位，房子实际高度28m，层数9层，楼间距34.7-40m，并且中间没有错层的楼栋遮挡。房子高度仅相当于江山境的1/5，但是楼间距也仅比江山境小几米而已！
大部分房子采光很差
为了模拟这种超小楼间距的超高层住宅，皮球哥进行1：1还原建模，来测算下它春夏秋冬四季日照情况！
（模型还原，水泥森林式的排布）
项目北地块共计10栋住宅，除了西南角的9#栋是30层百米以下的建筑，其他9栋全部为44-47层的超高层住宅！房子相互遮挡，采光及视野均受到严重影响！
先来看看北地块：
通过日照模拟发现，每年的春分和秋分这天（太阳高度全年均值），本次首开区的1#栋和4#栋26层以下被前面遮挡的严严实实，全天只能通过前面几排两栋楼的缝隙偶尔照到点太阳。只有1#的东边户上午日照可以延续11：30，但是又因为靠马路会有噪音影响。
（春分、秋分日照模拟）
而到了冬至日这天（全年黑夜最长的一天、太阳更低的一天），1#栋4#栋38层以下几乎全天都被前排楼栋挡住。
（冬至日照模拟）
矬子里拔将军，如果要在北地块选，建议选6#、8#、9#、10#栋，因为9栋总高度低，并且9#10#中间间距大，这一排也仅有这两栋。采光更好的当属6#栋，南向是幼儿园和商业综合体，几乎无遮挡！
如果要买270㎡户型，建议买7#栋，而不是4#栋，7#栋的采光比4#栋优秀很多！
（冬至中午12点日照模拟）
在冬至日的中午12点（全年太阳更低，遮挡最严重的时间点），图上可以看出，1#栋-5#栋几乎只有38层以上才不受遮挡！
但是8#栋20层以上即可不受遮挡，10#栋30层以上不受遮挡，9#栋20层以上不受遮挡。7#栋的38层以上不受遮挡，但是7#栋前面楼栋比较窄，遮挡时长明显小于4#栋！
更优秀的6#栋，从底层到顶层几乎不受任何遮挡，采光完美！
（冬至下午2点日照模拟）
即便到了冬至日下午2点，6#栋22层以上几乎不受遮挡，10#栋15层以上几乎不受遮挡，7#栋20层以上几乎不受遮挡。
再来看看南地块：
南地块的4栋房子由于仅有两列排布，采光明显好于北地块。冬至日，即便是10#11#栋的中低楼层，每户每天最多忍受3小时的日照遮挡。11#栋的32层以上和12#栋的26层以上全天无遮挡！
13#栋14#栋采光更好，南向是商场，商场总高度29.2m，因此只要选到10楼以上，几乎无任何采光影响！
但是买南地块就得接受它的地块偏小、景观面积较小活动空间有限，就得接受商业的油烟、噪音等影响。
采光日照视野对改善盘的房价影响非常大！
（牡丹舸近期实际成交，左侧为低楼层，右侧为中高楼层）
以牡丹舸为例，低楼层采光视野差的房子与高楼层采光好视野好的房子差价近100万！1.5倍价差！
所以，招商江山境这种高密度大盘的楼层及楼栋选择非常重要！
如果有需要分析购买楼层楼栋的，请单独加我微信私信！
户型只能说一般般
招商江山境总共3个户型，190㎡、225㎡、278㎡、281㎡，市面上千篇一律的2梯2户大平层产品，公摊每户接近50㎡。
主力户型225㎡户型：
（1）赠送少、公摊大：225㎡实际226.21㎡，户型公摊48.36㎡，套内面积177.85㎡，得房率79%。虽然公摊大是超高层2梯2户的通病问题，但是江山境的赠送太少，仅仅一点阳台和一点空中花园（飘窗因为不能全部敲掉不能算作赠送，设备平台因为要放空调室外机等也不能算赠送），赠送面积约12㎡，面对庞大的公摊面积，可以说赠送非常少。
（上图中公摊面积仅仅是本层公摊，还需公摊首层大堂、屋顶机房等）
（2）3间卧室都无法实现南北空气对流，通透性较差；
（3）没有生活阳台，洗衣晾晒只能放在景观阳台，很不雅观；并且阳台推拉门垛是剪力墙 （承重墙）无法完全打通；
（4）厨房偏小，右侧是灶台、左侧是冰箱，北向是水槽，操作台面区域比较小；
（5）家政间（空中花园旁）很尴尬，里面设计了水槽、洗衣机，都是跟水相关的，但是却没有窗户；而且家政间洗完衣服以后，还需要跑到阳台晾晒，距离过远，极不方便，肯定不如直接在阳台下面做个洗衣盆方便；
（6）餐厅四周都是门和通道，无法靠墙，餐边柜是个需要解决的难题；
位置及配套确实还不错
招商江山境的位置及配套确实还不错：
（1）地铁：坐拥10#线正地铁口，距离8#线也仅几百米。但是8#线10#线目前国家发改委还未批复，即便今年能批复，最快最快也要2030年才能通车运营！
江山境距离湖南金融中心的距离和滨江境是一样的，但是江山境会更方便，地铁仅需2站，开车茶子山仅需等几个红绿灯。所以江山境以及观沙岭后期的几个地块，将会对滨江板块那些不能配套入读的楼盘造成非常大的冲击。
10#线会拉通道麓谷，届时又可以吸引麓谷片区的高科技人才；8#线经过长沙众多重要板块，是长沙最重要的地铁环线。
（2）教育：目前售楼部宣传是小学麓山国际二小，初中南雅观沙岭中学配套入读，但是并没有红头文件。作为市府教城融合片区的首块地，初中配套入读应该没问题，否则后面七块地谁还去会拿。
南雅观沙岭即便分校，也是南雅的之一个分校，肯定会有本部的师资支援，南雅就这么一个亲儿子怎么着也得好好疼疼，也有足够的精力好好栽培，这年头谁不想做大做强呢。并且观沙岭教城融合，这八九块地如果都能正常配套入读，那么将来的生源也是非常不错的。
江山境周边确实名校林立，长郡双语初中就在楼盘的西侧，而长郡双语的高中部也在项目的西北侧。周边还有麓山国际二小、南雅中学、长沙市实验小学等等。
（3）商业：该项目配建的招商花园城属于大型商业综合体，地上商业部分建筑面积有12万方！洋湖的龙湖天街地上建筑面积10万方，北辰的中粮大悦城地上建筑面积14万方！而梅溪湖的招商花园城地上商业部分面积仅6万方、金茂览秀城仅7万方！
（4）招商操盘的品质虽然说跟龙湖、建发确实没法比，但是放到配置及品质整体都很一般的市府片区，仍然可以鹤立鸡群。现在的问题是，如果观沙岭后期的几个地块都是标杆品质房企开发，那么招商江山境未来会有怎样的竞争力，就真的需要招商地产在这个项目上好好发发力，拿出超越自我的决心，否则未来二手上市会处于比较尴尬的地位。
（5）观沙岭城市更新：观沙岭教城融合城市更新还有8块地要出让，今年计划出让2-4块。鉴于拆迁成本较高，楼面价不会便宜，不断地有新房 *** 就会不断地促进房价。但是预计未来8块地肯定不会都是大平层，毕竟改善学区类主流户型仍然是120-160㎡，想要买市府片区140㎡新房的可以耐心等一等，一定会有这类产品供应。
,武汉招商江山和樾项目详情招商江山和樾效果图